¿Qué debes saber antes de comprar una vivienda?

La compra de una vivienda es uno de los mayores compromisos financieros que una persona puede asumir a lo largo de su vida. Sin embargo, no solo se trata de elegir un buen precio o una buena ubicación. El proceso de compra de una vivienda también involucra diversos aspectos legales que, si no se gestionan correctamente, pueden generar problemas a largo plazo. En especial, el derecho urbanístico es una de las áreas más relevantes, ya que regula el uso del suelo y la legalidad de las construcciones en un determinado terreno.

En este artículo, te explicamos los aspectos legales clave que debes tener en cuenta antes de comprar una vivienda, enfocados en el derecho urbanístico, para que puedas realizar una compra segura y sin sorpresas.

¿Qué es el Derecho Urbanístico y por qué es importante al comprar vivienda?
El derecho urbanístico regula la planificación, el uso y la edificación del suelo dentro de un municipio, y establece las normativas que deben cumplirse para poder llevar a cabo una construcción o modificación de un inmueble. En el contexto de la compra de vivienda, el derecho urbanístico tiene un impacto directo en la legalidad de la propiedad que deseas adquirir y puede influir en aspectos como:

• La legalidad de la edificación: Asegurarse de que la vivienda fue construida de acuerdo con la normativa urbanística.
• La ubicación y el uso del suelo: Confirmar que el terreno en el que se encuentra la vivienda está destinado a uso residencial y no a otro tipo de actividades incompatibles con la vivienda.
• Licencias de obras: Verificar que la vivienda tiene todas las licencias necesarias, tanto para su construcción original como para cualquier reforma posterior.

Comprar una vivienda sin tener en cuenta estos aspectos puede llevarte a enfrentarte a problemas legales que afecten tu propiedad, desde la demolición de una construcción ilegal hasta sanciones administrativas por el incumplimiento de normativas urbanísticas.

1. Verificar la licencia de obras y la legalidad de la vivienda
Una de las primeras cuestiones legales que debes verificar antes de comprar una vivienda es la licencia de obras. Las viviendas deben contar con todas las licencias urbanísticas correspondientes tanto para su construcción como para cualquier reforma realizada.

• Licencia de obras mayor: Este tipo de licencia es necesaria para construcciones nuevas o reformas significativas. Debes asegurarte de que la vivienda que deseas adquirir ha sido construida legalmente y que la obra cuenta con todas las autorizaciones necesarias.
• Licencia de obras menor: En algunos casos, las reformas menores también requieren permisos. Verifica que cualquier modificación reciente en la propiedad esté cubierta por una licencia adecuada.

El registro de la propiedad y los planos urbanísticos del municipio son documentos clave que pueden ayudarte a obtener esta información. Un abogado especializado en derecho urbanístico puede proporcionarte una revisión completa de estos documentos y asegurarse de que la vivienda que deseas comprar está completamente legalizada.

2. Comprobar la clasificación del suelo
El uso del suelo en el que se encuentra la vivienda es un factor esencial en el derecho urbanístico. Es importante verificar que el terreno esté clasificado adecuadamente para uso residencial. Algunos terrenos están clasificados como suelo urbanizable o suelo rústico, lo que puede implicar restricciones para la construcción o la realización de obras.

• Suelo urbano: Es aquel que ya está desarrollado y tiene acceso a todos los servicios básicos como agua, electricidad y alcantarillado. La mayoría de las viviendas se encuentran en este tipo de suelo.
• Suelo urbanizable: Son terrenos que tienen la posibilidad de ser urbanizados en el futuro, pero que aún no cuentan con los servicios necesarios.
• Suelo rústico: Es un terreno destinado a actividades agrícolas, ganaderas o forestales, por lo que no está permitido construir viviendas en él, salvo en casos excepcionales.

Si compras una vivienda en un suelo no urbanizable o en un terreno con limitaciones urbanísticas, podrías enfrentarte a la imposibilidad de realizar ciertas obras o incluso a la ilegalidad de la construcción existente.

3. Revisión de la Normativa de Planeamiento Urbanístico
El planeamiento urbanístico establece las normas que regulan el crecimiento de una ciudad o pueblo, especificando dónde se puede construir, qué tipo de edificaciones son permitidas y qué servicios deben estar disponibles. Es esencial que revises el plan general de ordenación urbana (PGOU) de la zona para entender las limitaciones que puedan afectar a la vivienda que deseas comprar.

Algunos de los aspectos clave que deberías revisar son:

• Alturas permitidas: Algunas áreas tienen restricciones en cuanto a la altura de los edificios, lo que podría afectar a la construcción que estás comprando.
• Coeficiente de edificabilidad: Este parámetro determina cuántos metros cuadrados se pueden construir en un terreno determinado. Si el coeficiente es bajo, podría significar que el edificio no se ajusta a la normativa de construcción.
• Protección del patrimonio: Algunas zonas cuentan con protección patrimonial o ambiental, lo que impide o limita las obras en las viviendas existentes.

Si la vivienda que estás comprando se encuentra en una zona con restricciones importantes, podrían surgir problemas en el futuro, especialmente si deseas realizar reformas o ampliaciones.

4. Comprobar las expropiaciones o proyectos de reurbanización
Antes de comprar una vivienda, es importante saber si el inmueble o el terreno se encuentra dentro de un área sujeta a expropiaciones o proyectos de reurbanización. Las expropiaciones urbanísticas ocurren cuando las autoridades locales o autonómicas requieren una propiedad para realizar obras públicas o proyectos de infraestructura.

Si la vivienda se encuentra en una zona en la que se están llevando a cabo proyectos urbanísticos, como la construcción de nuevas carreteras, centros comerciales o viviendas, es posible que la propiedad sea expropiada o modificada en el futuro.

Para evitar sorpresas, consulta los planes urbanísticos locales y los proyectos en curso en la zona. También puedes verificar si existe algún proceso de expropiación en marcha a través del registro de la propiedad o mediante un abogado especializado en urbanismo.

5. La importancia de la Due Diligence Urbanística
La due diligence urbanística es un proceso de investigación exhaustiva sobre la legalidad de una propiedad antes de realizar la compra. Este proceso incluye la verificación de la documentación urbanística, los permisos de obras, las normativas aplicables y la clasificación del suelo. Un abogado especializado en derecho urbanístico puede ayudarte a realizar esta diligencia para asegurarte de que no haya problemas legales en la vivienda que deseas adquirir.

Conclusión
Comprar una vivienda en España implica mucho más que simplemente encontrar el lugar adecuado para vivir. Los aspectos legales relacionados con el derecho urbanístico son fundamentales para asegurarte de que la propiedad que adquieres esté en conformidad con la normativa vigente y que no enfrentes problemas legales o económicos en el futuro.

Asegúrate de revisar la licencia de obras, la clasificación del suelo, la normativa urbanística aplicable y otros factores que puedan influir en la legalidad de la vivienda. Si tienes dudas o necesitas asesoramiento, no dudes en contactar con un abogado especializado en urbanismo que pueda guiarte durante todo el proceso de compra.

En Mª Ángeles Mora Abogados, contamos con experiencia en derecho urbanístico y te ayudaremos a tomar decisiones informadas y seguras para que tu compra sea un éxito.